【裁判要旨】

       当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【基本案情】

       2016年1月4日，天津市环渤海华邦物流有限公司北京分公司（以下简称：华邦物流公司）与北京耶利达建筑材料制品有限公司（以下简称：耶利达公司）签订《办公厂房租赁合同》，合同约定：1.耶利达公司将坐落于北京市大兴区长子营镇工业区长建路15号院内东厂房、西厂房及2号楼（办公楼）、4号楼（宿舍楼）出租给华邦物流公司使用；2.租赁期限为十五年，自2016年3月1日起至2031年2月28日止；3.2016年3月1日前完成交接的部分，自2016年3月1日为起租日，2016年3月1日之后完成交接的部分，以实际交接日为起租日。合同签订之日至2016年2月29日期间为免租日；4.耶利达公司应在收到华邦物流公司支付第一年租金之日起十五日内将厂房及办公区清空交于华邦物流公司使用。各项目单独办理交付手续，双方交验签字后视为交付完成；5.合同的租赁保证金为一个月租金，即人民币92万元，租赁物第一至三年租金按年租金人民币1100万元计算。计租期间自2016年3月1日起至2031年2月28日止，如2016年3月1日前完成交接的部分，按照2016年3月1日为起租日，2016年3月1日之后完成交接的部分，以实际交接日为起租日。

      耶利达公司按华邦物流公司要求于交付前为华邦物流公司厂房内配备标准630KVA适用电力配置，华邦物流公司承担适配设备相关费用。超出华邦物流公司需求的电力设备，另一630KVA电力配置的费用由耶利达公司、华邦物流公司各承担50%。双方约定时间内配备水、电、网络、电话、暖气等设备设施处于适用和安全状态。暖气的接口费用由耶利达公司承担。

      租赁期内租赁物的水、电、电话、光纤、有限电视、卫生治安、物业管理、取暖等费用由华邦物流公司承担，并将以上费用在接到通知3工作日内交给耶利达公司。

      耶利达公司如未按期交付租赁物或提供约定的电力配置，则租赁物的交付日期以及免租期相应延长。超过六十日，华邦物流公司有权解除合同，华邦物流公司解除合同的，耶利达公司应在收到华邦物流公司解除合同通知书的三个工作日内无息退还华邦物流公司已交纳的租赁物租赁保证金和租金（不计利息）。

      合同附表对租赁物明细及租金、交付条件作出明确约定：1.办公楼，签订合同后15日内交付，2016年3月1日起计租，年租金2753771.99元；2.宿舍楼，1-3层签订合同后15日交付，4-5层3月1日之前交付，交接日计租，年租金1930156.24元；3.东厂房签订合同后15日内交付，2016年3月1日起计租，年租金2225331.78元；4.东厂房附属办公楼，3月15日之前交付，交接日起计租，年租金572969.02元；5.西厂房1#车间签订合同后15日内交付，其他（消防、门窗、照明）5月31日之前交付，2016年4月1日起计租，年租金1074859.3元；6.西厂房2#车间5月31日之前交付，交接日计租，年租金2443080.05元。

      合同签订后，华邦物流公司在2016年1月5日向耶利达公司交付租赁保证金92万元，于2016年1月6日向耶利达公司支付租金1100万元。

2016年1月17日，耶利达公司与华邦物流公司签署东厂房租赁房屋交接清单。2016年1月22日，耶利达公司与华邦物流公司签署东厂房附属办公楼一层及二层交接清单。

2016年1月22日，耶利达公司与华邦物流公司签署西厂房1#、2#车间租赁房屋交接清单。

2016年1月22日，耶利达公司与华邦物流公司签署宿舍楼一层、二层、三层、四层、五层及屋面物品交接清单。

2016年1月28日、29日、30日，耶利达公司与华邦物流公司分别签署办公楼一层、二层、三层、五层及屋面物品交接清单。

2016年3月2日，耶利达公司与华邦物流公司签订垫付取暖端口费协议，约定：为保证园区正常供暖，由华邦物流公司垫付开通取暖端口费用，垫付费用为50万元，该垫付费用从华邦物流公司支付给耶利达公司的2017年第一季度的租金中扣除。如在2017年支付租金前，在2016年1月4日签订的《主合同》有更改并进行解除的情况下，耶利达公司将支付华邦物流公司为耶利达公司垫付的开通取暖端口费用及开通端口费用一年的利息（按照10%收取）共计55万元。

后因耶利达公司未按租赁合同约定向华邦物流公司交付东厂房附属办公楼三层及办公楼四层，向其交付的西厂房1#、2#车间未达到消防验收标准，2#车间未做地面硬化，已交付的租赁物存在诸多瑕疵，无法正常使用。

2016年7月31日，华邦物流公司通过快递向耶利达公司发出解除租赁合同通知书，要求耶利达公司退还其已交纳的租赁物保证金、未使用租金及垫付的开通暖气端口费用及利息。2016年8月1日，耶利达公司签收了解除租赁合同通知书。

2016年8月1日，华邦物流公司向耶利达公司发送《租赁物交接通知书》，通知耶利达公司办理租赁物交接。2016年8月1日，华邦物流公司委托北京市长安公证处对腾空后的租赁物现场进行公证。2016年8月12日华邦物流公司将租赁物的全部钥匙快递给耶利达公司。

       经华邦物流公司多次催促，耶利达公司拒不退还所有费用，华邦物流公司委托本所贺贝律师代为向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求耶利达公司支付已交纳的租赁物保证金、未使用租金及垫付的开通暖气端口费用及利息以及其他损失。在本所贺贝律师的代理下北京市大兴区人民法院支持了华邦物流公司的诉讼请求，耶利达公司不服一审大兴法院的判决，于上诉期内向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院经过审理，驳回耶利达公司上诉请求，维持大兴法院一审判决。耶利达公司不服北京二中院作出的生效判决书向北京市高级人民法院申请再审，经过北京市高级人民法院的审理和代理律师的努力，高院裁定驳回耶利达公司的再审申请。

【争议焦点】

1.关于《办公厂房租赁合同》解除问题；

2.关于租赁起止时间节点问题；

3.关于退还取暖端口费及利息问题；

4.关于华邦物流公司的实际损失问题；

5.关于华邦物流公司使用租赁合同约定外场地使用费问题。

【法院裁判】

       北京市大兴区人民法院经过审理于2018年3月29日作出（2016）京0115民初13836号民事判决书，判决耶利达公司返还华邦物流公司租赁保证金九十二万元；判决耶利达公司返还未使用租金六百六十五万三千四百五十三元二角五分；判决耶利达公司返还取暖端口费及利息，共计五十五万元；判决耶利达公司赔偿华邦物流公司损失一百一十万元、判决耶利达公司支付物业费四万五千七百九十二元、水费七千元、电费三十二万六千九百五十三元零四分。

       北京市第二中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）京02民终7563号终审判决书，二审判决驳回耶利达公司的上诉请求，维持大兴区人民法院的民事判决。

       耶利达公司不服北京二中院作出的生效判决书向北京市高级人民法院申请再审，经过北京市高级人民法院的审理，于2018年11月29日作出（2018）京民申1278号民事裁定书，裁定驳回耶利达公司的再审申请。

       经过各级人民法院的审理，各级法院一致认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华邦物流公司与耶利达公司签订的《办公厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，法院予以确认。

关于争议点1，关于合同解除问题，本案中，双方在租赁合同附表一中约定，耶利达公司应于2016年1月19日前交付办公楼、2016年3月15日前交付东厂房附属办公楼。在租赁合同违约条款中约定，耶利达公司如未按期交付租赁物，超过60日，华邦物流公司有权解除合同。在合同履行过程中，直至华邦物流公司7月31日向耶利达公司发出解除租赁合同通知书时，耶利达公司仍未向华邦物流公司交付办公楼4层及东厂房附属办公楼3层。因此依据合同约定，华邦物流公司有权解除合同。耶利达公司于2016年8月1日签收了华邦物流公司发出的解除租赁合同通知书，故一审法院确认租赁合同于2016年8月1日解除，在二审中耶利达公司上诉主张，说其已经向华邦物流公司整体交付了租赁物，且华邦物流公司已经实际占有使用，故认为一审法院认定耶利达公司未交付2号楼办公楼4层和东厂房附属办公楼3层属事实认定错误。二审法院经审查，在华邦物流公司与耶利达公司签署的交接清单中并不包含办公楼4层及东厂房附属办公楼3层，耶利达公司亦未能提供证据证实其向华邦物流公司交付了办公楼4层及东厂房附属办公楼3层。因此二审法院认为耶利达公司此节上诉主张缺乏事实依据，不予支持该观点。

合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在租赁合同已经解除的情况下，耶利达公司应当退还华邦物流公司交付的租赁保证金92万元。关于华邦物流公司所提退还未使用租金的诉请，经查，涉案租赁物中除办公楼4层及东厂房附属办公楼3层外，其余租赁物双方均已签署交接清单，应视为双方对已交接的租赁物达成一致意见。鉴于华邦物流公司已实际使用了其认为有交付瑕疵的部分租赁物，且双方对于未交付的租赁物面积为1706.57平方米不持异议，因此对除办公楼4层及东厂房附属办公楼3层外的其他租赁物应当正常计算租金。

经法院核算，未交付的租赁物面积为1706.57平方米，华邦物流公司实际使用租赁物的计租期间为5个月，耶利达公司应退还租赁费6653453.25元。关于应退租赁费利息一项，双方对租赁合同解除日期存在争议，且在租赁合同中明确约定华邦物流公司解除合同后耶利达公司无息退还保证金及租金，故法院对利息未予支持。

关于争议点2，关于计租起始和终止时间问题，计租起始时间，根据租赁合同约定，双方在租赁合同中明确约定了计租时间为2016年3月1日，2016年3月1日前完成交接的部分以2016年3月1日为起租日，2016年3月1日之后完成交接的部分以实际交接日为起租日。

关于计租终止时间问题，考虑到2016年8月1日耶利达公司签收了华邦物流公司发出的解除租赁合同通知书。同日，华邦物流公司向耶利达公司发送《租赁物交接通知书》，通知耶利达公司办理租赁物交接，另华邦物流公司委托北京市长安公证处对腾空后的租赁物现场进行公证。因此计租终止日期应为2016年8月1日。

因此，对耶利达公司于上诉期内关于计租起始时间一审法院认定有误的上诉主张二审法院亦未以支持。关于耶利达公司要求给付免租期的上诉主张，鉴于合同中没有明确约定合同解除需补缴免租期租金，因此二审法院认为耶利达公司此项上诉主张缺乏合同依据。

耶利达公司所提，应当以2016年12月9日作为计租终止日期的上诉主张，人民法院认定2016年8月1日为合同解除日期，且华邦物流公司于当日向耶利达公司发送《租赁物交接通知书》，通知耶利达公司办理租赁物交接，另华邦物流公司委托北京市长安公证处对腾空后的租赁物现场进行公证。因此耶利达公司此节上诉主张二审法院亦不予支持。

关于争议点3，关于退还取暖端口费及利息一项，双方租赁合同中明确约定取暖端口费由耶利达公司承担，后期双方补充签订垫付取暖端口费协议对原合同作出了一定变更，现双方解除租赁合同，依照租赁合同及取暖端口费协议的约定，耶利达公司应退还华邦物流公司垫付的取暖端口费及利息55万元。

关于争议点4，关于华邦物流公司所提要求耶利达公司赔偿经济损失的诉请，大兴区人民法院综合到华邦物流公司临时租赁库房储存货物、证据保全公证及搬迁均系合理的损失项目，因此综合考虑耶利达公司的违约情形并参考华邦物流公司提交的相关证据，酌情确定华邦物流公司的实际损失为110万元，二审法院也对于耶利达公司所提不同意给付华邦物流公司经济损失的上诉主张不予支持。维持一审原判观点。

关于争议点5，关于华邦物流公司使用租赁合同约定外场地使用费问题，关于耶利达公司所提，华邦物流公司使用了合同约定场所之外场地，因此应当支付使用费的上诉主张，二审法院认为首先，华邦物流公司租赁了耶利达公司15号院内的房屋，其对院内的公共道路及公共区域应有当然的使用权利；其次，耶利达公司主张依照租赁合同约定的建筑物租金标准收取公共道路及空地使用费缺乏合理依据，因此对于耶利达公司此项上诉主张二审法院未予支持。耶利达公司另提要求华邦物流公司支付设施毁损费用、绿化破坏费用的上诉主张，耶利达公司并未提交设施毁损、绿化破坏及其原价值的证据，因此耶利达公司此项上诉主张二审法院未以支持。

       综上，结合全案事实，大兴人民法院认定华邦物流公司和耶利达公司解除合同、租赁起旨时间节点、违约赔偿金等观点论证正确，北京二审人民法院维持原判、北京市高级人民法院驳回再审申请均正确。

【律师观点】

一、各级人民法院认定华邦物流公司有权依据《办公厂房租赁合同》第8.1条的约定解除合同是完全正确的。

1、耶利达公司主张其已经向华邦物流公司交付了办公楼四层和东厂房附属办公楼三层不能成立。

      《租赁合同》第3.1条约定“各项目单独办理交付手续，甲乙双方交验签字后视为交付完成”。从双方签署的交接清单可以看出，双方正是按照第3.1条的约定，各项目单独办理的交付手续，办公楼和东厂房附属办公楼更是分层进行的交付。办公楼的交接清单中没有四层的交接清单，东厂房附属办公楼的交接清单中没有记载关于三层的交接，直接证明了双方没有办理相关楼层的交验签字，耶利达公司没有向华邦物流公司交付这两个楼层。

华邦物流公司在一审中提交的（2016）京长安内经证字第22043号公证书所附的拍照和录像的内容显示，东厂房附属办公楼三层楼梯口被拦挡，办公楼四层所有大门紧闭，华邦物流公司无法进入，无法使用。此外，耶利达公司自己提交的其向华邦物流公司发送的催缴费用通知函显示，耶利达公司在计算租金时，没有对办公楼四层和东厂房附属办公楼三层计租，证明耶利达公司自己也认可其未向华邦物流公司交付办公楼四层和东厂房附属办公楼三层。

2、耶利达公司故意曲解《租赁合同》第1.2条和第8.1条约定的意思。

      《租赁合同》第8.1条约定“甲方（耶利达公司）如未按期交付租赁物，超过六十日，乙方（华邦物流公司）有权解除合同”。该条款并未限定必须是未按期交付全部租赁物或者必须达到一定的比例。相反，双方在《租赁合同》第3.1条明确约定“各项目单独办理交付手续，甲乙双方交验签字后视为交付完成”。由此可见，双方在约定第8.1条时就明知租赁物不是整体交付，而是各项目单独交付。在此情况下，没有特别限定就表示，只要有任何一部分未按期交付超过六十日，承租方就有权解除合同。

《租赁合同》第1.2条约定的原文是“本合同上述序号1至序号6项建筑物统称为‘合同约定租赁物’”。首先，仅从文字上看，该条款表述的是“合同约定租赁物”，并非第8.1条约定中所称的“租赁物”，两者不能等同；其次，第1.2条的约定明显不是在给“租赁物”下定义，其意思是列表中的1至6项建筑物都含盖在了“合同约定租赁物”中，“合同约定租赁物”既可以是全部建筑物，也可以是其中的任何建筑物；此外，《租赁合同》第6.2条的约定“乙方不得擅自转租、转借、交换租赁物或以入股、出资等形式处分租赁物，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任”也能印证这一点，这里的“租赁物”很显然就不是指全部建筑物，该条款的意思肯定是转租、转借、交换部分建筑物也是不允许的。

3、华邦物流公司解除《租赁合同》合理、合法。

       华邦物流公司是一家员工人数达到500人以上的中型物流仓储公司，华邦物流公司之所以租赁耶利达公司出租的大兴区长子营镇工业开发区长建路15号院，是因为该租赁物既有厂房，也有宿舍及办公楼，能够同时满足仓储、员工住宿和办公的多元化需求。单就办公来说，华邦物流公司既然租用，就一定有实际使用的需要，否则不会花费该部分租金，然而耶利达公司却有两层楼的面积没有交付给华邦物流公司，足以严重影响华邦物流公司使用。

更何况，耶利达公司未交付的两层办公楼的面积占到办公楼总面积的24%，且经过华邦物流公司发函催促，直到合同解除之前，耶利达公司始终未向华邦物流公司交付该部分租赁物，严重影响了华邦物流公司对整个租赁物的使用。不仅如此，耶利达公司已交付的租赁物中，西厂房1#、2#车间未进行消防验收，2#车间未做地面硬化，均无法正常使用，占整个仓库总面积的61.25%；宿舍楼三层因缺少马桶、洗漱台、淋浴等卫生间基础设备，四-五层因系毛坯房，无法居住使用，无法正常使用的面积达到宿舍楼总面积的3/5；总体来说，未交付及无法正常使用的租赁物面积占合同约定租赁物总面积的比例达到了53.08%。

除此之外，华邦物流公司解除《租赁合同》的依据还包括：《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”；《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第3条第二款规定“租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持”等法律依据。

二、原审法院认定的租金起算日期和截止日期是正确的。

      《租赁合同》在正文部分对计租期间有明确的约定，其中第2.1条和第4.3条第2款均约定“如2016年3月1日前完成交接的部分，按照2016年3月1日为起租日；2016年3月1日之后完成交接的部分，以实际交接日为起租日”。与之相对应，《租赁合同》第2.2条还约定“本合同签订之日至2016年2月29日期间为免租日”。依据此约定，华邦物流公司在2016年3月1日之前无需交纳租金。

双方虽然根据《租赁合同》第4.4条的约定，在附表一中分列了租金明细，但同时又在第4.5条明确约定“甲乙双方确认：本合同上述4.4之分列的明细租金，仅为计算后续可能存在的须经双方书面确认调整租赁范围之便利而列示，不影响本合同第五条（此处为笔误，根据上下文能够确定实际应为第四条）约定的租赁费用。也即，非经双方书面确认，乙方不得因为上述4.4列示合计6项建筑物使用等目的的调整变更本合同约定的租赁费用及相关支付的约定”。依据此约定，双方无意以附表一来变更合同正文关于计租期间的约定。

此外，按照《租赁合同》第2.1条关于租赁期限的约定“自2016年3月1日起至2031年2月28日止”，和第4.2条关于租金标准的约定，以及华邦物流公司实际交纳租金的情况，能够确定华邦物流公司交纳的1100万元租金就是2016年3月1日至2017年2月28日的租金。也就是说，双方在实际执行中也是从2016年3月1日开始计算的租金。

因此，原审法院依据《租赁合同》的约定，从2016年3月1日开始计算租金是完全正确的。基于华邦物流公司系合法解除《租赁合同》，原审法院根据华邦物流公司发送解除通知及耶利达公司签收的情况确定租金截止日期为2016年8月1日也是完全正确的。

三、原审法院酌情确定华邦物流公司的实际损失为110万元并无不当。

       原审法院酌情确定华邦物流公司的实际损失时，考虑到了华邦物流公司临时租赁库房储存货物、证据保全公证及搬迁均系合理的损失项目，同时综合考虑了耶利达公司的违约情形，并参考了华邦物流公司提交的相关证据，不存在耶利达公司主张缺乏证据证明和适用法律错误的问题。

以上本所贺贝律师观点均被一审大兴区人民法院、二审北京市第二中级人民法院以及北京市高级人民法院支持和采纳，本案诉讼请求均判如所请，最大限度的维护了委托人的利益。

【相关规定】

《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条；

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；

《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条；

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条；

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第三条。

【律师介绍】

       贺贝，主任、合伙人，毕业于三峡大学，法学学士，执业于北京市博儒律师事务所。于2008年开始执业，主攻民商事诉讼业务，擅长处理重大疑难民商事案件，至今已成功代理各类诉讼案件三百余起，现任朝阳律师代表大会代表、北京律协新闻传媒委员会委员、朝阳律协宣传联络委员会副秘书长、朝阳律协民事业务研究委员会委员。